大碗新一轮的城市锻真金不怕火，也曾启动。

现团队正在中西部省会进行锻真金不怕火，下一站将抵达成皆。

西安锻真金不怕火的第四天，我必须得说点啥。

说出来可能会得罪东说念主，致使可能被删稿，但不说真的会憋死。

西安楼市，越看越憋闷！

中西部省会的楼市，越看越憋闷！

从何处提及呢？

还牢记2021年来西安锻真金不怕火时，我曾提到过一个比较可以的板块：

高新的软件新城。

底下这张图，即是高新软件新城的计较落位图。

那时的软件新城，真的是让东说念主越看越可爱。

第一，内有产业。

2017年之后的西安，亦然好起来了。呼呼啦啦的，恨不得连气儿拉出来一二十个城市新区。

我那时只有看好软件新城的迫切原因之一是：

其他区域皆是先从马良画饼启动，而软件新城是从产业导入启动。

如下图所示——

阿里巴巴丝路总部基地，也曾落地；

西北最大的半导体产业园，也曾落地；

大华和海康威视的西北区域总部，也曾落地；

西北最大的科技产业研发园区-环普产业园，也曾落地；

新加坡海浪技俩、普洛斯技俩、数字动力岛，也曾落地；

华为西安接头所也曾落地，是国内深莞以外最大的华为基地。

截止咱们2021年调研时，

通盘软件新城也曾入驻的国度级高技术企业有4300家，世界500强企业41家，国内软件百强企业60家，万东说念主以上企业3家。

彼时，在任码农也曾达到30-50万东说念主。

换句话说，

这是一个里面有熟习产业撑合手，且有东说念主口导入智商的新区。

更迫切的是，

它是先落地产业，再去建树住宅。

软件新城的产业落地，是从2015-2016年启动，而住宅合座建树却是从2019年前后启动。

住宅建树之前，产业也曾落地了快要4年时刻。

够夯实。

Ok，咱们链接往下看。

第二，供应不大。

2021年，娃哥在西安锻真金不怕火时还发现：

软件新城的潜在供应量很小，可能是西安整个新区中供应量最小的区域。

如下图所示——

通盘软件新城的南部，基本全被各式产业园区占满。

园区与园区中间，要么是公园，要么是稀疏的东说念主才公寓和安置小区。

商品房的供应，主要链接在北区，占片区的不到1/3。

还牢记，

我那时还突出细数了通盘软件新城北区，一共有若干块住宅用地：也就20宗露面，其中还有部分是安置用地。

20多个社区，对应4300多家高新技艺企业和30-50万码农……

无论如何看，供应量皆不可说填塞吧。

Ok，咱们链接看软件新城的外围。

第三，背靠年老。

软件新城的外围是什么呢？

西安GDP最高、产值最高的高新一期和高新二期。

高新一期，1991年建树；高新二期，2004年建树。时于本日，也曾澈底满载熟习，莫得任何可建树空间。

那时的我，还建议一个不雅点——

比较较高新三期，软件新城到一二期的距离更近。

高新一二期的办事东说念主口，将有一部分客群因预算范畴和改善需要，外溢到软件新城。

说七说八——

2021年的软件新城，是一个内有熟习产业和东说念主口撑合手，外接高新一二期客群外溢，潜在供应不大的区域。

我还牢记，

那时锻真金不怕火完软件新城之后，团队里的东说念主皆很上面。

大碗里面有个对于各个城市的板块价值排序榜单，那时团队里的东说念主皆建议：把软件新城，加入到重心保举的三星名单。

我逗留了一下，思思照旧打了个一星半。

——要曲直要买西安，可以去软件新城望望。

然则，

我也说不出来何处分别。

以至于，

团队里的东说念主皆很不睬解：

软件新城的价值如斯明晰，能有什么问题？还能出什么问题？

Ok，

当前问题来了！

2021年锻真金不怕火实现的两年后，当大碗再次踏上软件新城的地盘，咱们讶异的发现——

这个也曾看起来莫得任何问题的板块，却遭逢了接二连三的背刺。

唉……

说到了这，不由得要叹一声无奈。

第一轮背刺，扩容。

前边咱们提到，

昔日的软件新城，其实是个很小的区域。

南方被也曾落地的高新产业园区隐秘，着实的住宅供应也就链接在北部不到1/3的地盘上，也就戋戋20多块住宅用地。

20多个住宅，对应4300家企业和30多万办事东说念主口……虽小但夯实。

万万没思到，

它果然扩容了。

它把原位于西三环以东、属于雁塔区的鱼化寨板块，进程合座拆迁后，全部并入软件新城。

然后，起了个听起来更给力的称号：丝路软件园。

正本仅14平方公里的软件新城，一下子扩到24.4平方公里。

有东说念主说，扩容是功德儿。

面积变大了，能级变高了，多勾引点企业，区域就更强了。

唉……

不由得再叹一声。

要是扩容是为了再多拉点产业进来，那倒也无可厚非。

症结的是，它莫得啊！

底下这张图，是新加入的丝路软件城东区（俗称软东）用地计较图。

你看到了什么？

成片的黄色！

一眼望不到边的黄色！

成片的黄色是什么？

住宅用地！

一眼望不到边的住宅用地！

思思亦然可笑，

扩容的是产业新区，而着实的产业用地，却历历。

讲到这里，你搞显然了么？

软件新城更名成丝路软件园，14平方公里扩容到24平方公里，是为了什么？

卖地！

10平方公里的扩容区，恨不得8平方公里皆是住宅用地！

不外即是眼看软件新城好起来了，产业落的差未几了，梦也造起来了，就迫不足待的扩容，迫不足待蹭着软件新城的名头，迫不足待的卖地！

我良友巴拉把华为、阿里、海康威视、大华皆拉进来，如何能只卖北区那20来块地呢？

那能值几个钱？

不够！

远远不够！

把鱼化寨划拉进来！

把住宅用地堆到溢出来！

这样干的效能是什么？

供应增多，价值稀释，需求稀释。

两年前，4300家企业对应20宗地盘；

两年后，照旧4300家企业却对应恨不得200宗地盘。

唉……

又是一声叹惋。

除了叹惋，我真的无话可说。

第二轮背刺，卖地。

扩容也扩了，那还说啥呢，卖吧。

然则！

即便卖，也总要讲点卖的症结吧。

要不要节制一些？是不是该捂着点卖？要不要拉点配套进来再卖？

不！

就楞卖！

什么叫楞卖？

有若干卖若干，能卖若干卖若干。

我给全球举个例子吧。

2021年我锻真金不怕火西安的时候，通盘软件新城也就3个盘在卖。

当前是若干？

软东+软西，一共17个盘。

就这还不包括之前也曾卖完，但还没委用的社区。

这是什么见地呢？

你坐在车上往前跑，目之所及，不是工地即是新盘。

底下的视频，是我在软件新城唾手拍的。

视角受限，还拍不到全景。真实的情况，只可比视频更夸张。

这种楞卖的效能是什么？

2021年的时候，软件新城西区的价钱稳稳站在2.8万/㎡。此次锻真金不怕火，许多技俩也曾跌到了2.4-2.5万/㎡。

更狠的是，

软西中建山海境，当前打着促销的格式，也曾把均价降到了1万9。

跟一说念之隔的竞品比较，每平足足收支1万/㎡。

就这，

中建的销售还洋洋蓬勃的跟我说——

咱们还有1000多套屋子，咱们不卖完，软西谁也别思卖。

背刺啊！

赤裸裸的背刺！

讲到这里，本来还思写第三轮背刺。

思了思，出于安全商量，照旧算了吧。

我就淡淡提一嘴吧。

平时来说——

扩容也扩了，地也卖的更多了，钱也有了，总该好好把这个区域筹办一下，把配套好好弄弄吧。

我就这样说吧——

两年前，我去的时候啥样，当前还啥样。

地皆卖了二三十宗了，连个中型生意皆莫得。

也曾说是要在天谷四路上搞个苏宁广场，当前苏宁把住宅卖完后，苏宁广场停工了。

当你看到上面这张图，当你看到一堆已成交的地盘包着一个停工的苏宁，你是什么感受？

敢不敢我方花点钱，把停工的苏宁接过来，好好弄一下？

难说念果然只出不进，主打一个分逼不花？

唉……

我真的窘态了……

我知说念这两年宇宙阛阓皆不好，何处皆在跌。

然则！

要是莫得扩容，要是扩容之后的卖地节制一些，要是卖了地之后能好好落点配套，要是莫得接二连三的背刺……

软西的阛阓，是否还会像今天这样？

然则，

莫得然则。

唉……

再跟你们说个更凄冷的实践——

软件新城价钱，跌了这样多，但它里面的东说念主口其实是在增多的。

毕竟产业够强嘛。

要是果然因为东说念主口流出了、房价跌了，那也不戚然，毕竟是大势所逼。

当前……

唉……

翰墨也曾很难抒发出我的豪情，我真的真的真的很戚然。

——这明明是一个很夯实、笃定性极强、只须不诓骗就不会有问题、哪怕稍许诓骗也不会有大弱点的板块。

到头来，

如何会是这样的效能。

你认为我在说西安？

不，其实我说的是中西部省会，以及绝大多量二线省会。

说的是，

郑州、武汉、合肥、南京、长沙……

你们去仔细思思——

哪个不是这样？

哪个城市里莫得那么一两个访佛软件新城这样板块？

每次直播，每篇著作的后台留言，皆有东说念主发问：让我去讲讲这些城市。

该如何讲？

讲到终末皆是戚然。

从基本面上说，它们皆不差。

要经济总量，有总量；

——动辄皆是上万亿GDP；

要东说念主口撑合手，有撑合手；

——不仅全是东说念主口净流入城市，况兼在强省会策略下，背靠全省东说念主口土产货，库库的抽血，张口即是东说念主口破千万；

要产业基础，有基础；

——不仅每个城市皆有我方的中枢产业，还端着省会的架子，把省内其他城市的产业，库库往我方兜里揣。

总的来说，

集全省之力，养出来这样一个省会。

好好弄，基本面不会差。

这种集全省之力赡养出来的、基本面不差的城市里，确信也能养肥一两个访佛软件新城这样高笃定性、高后劲值、不作就不会差的板块。

然则！

奈不住，就要作啊！

好拦阻易作念出点获利，你三平二满干呗；

不，就思扩容，好卖地！

思卖地莫得错，你就逐步卖、有节制的卖呗；

不，就思楞卖，开局就放大！

楞卖也莫得错，你卖完有钱了，就搞点配套呗；

不，只出不进，主打分逼不花！

最终的效能是什么？

高彭胀、高供应、高库存、高去化周期。

把一个个好好的板块，作的精疲力竭。把楼市的承压智商拉到极限，受不得半点周期波动。凡是阛阓有少量波动，立马精疲力竭、躺给你看。

对于这样的城市和这样的楼市，娃哥有个纯原创的评价：

它们就像，

起步当车的大象。

说它们是大象，指的是体量大。

——经济体量大、东说念主口体量大，但城市彭胀的饼更大，阛阓供应量更大。

说它们起步当车，指的是楼市像得了高血压。

——高彭胀、高供应、高库存，让这些城市的楼市就像得了高血压，受不得少量周期波动，动不动就坐在地上。

在这样的城市里买房，最大的问题即是：

得打起十二分的精神，受不得少量失实。

凡是买错一步，就让你往往被背刺。

就大概软件新城。

针对这样的城市——

针对西安和郑州等等改日的楼市，具体该如何应答？

受篇幅有限，我就不外多赘述。

本周日（12.8），大碗将在西安举办一场线下共享——

以刚刚锻真金不怕火完的西安和郑州楼市为例，重心讲讲濒临二线省会城市的楼市、濒临“起步当车的大象”们，该如何应答？

具体如何买九游体育app官网，才不会被往往背刺？